Chuyển đổi công năng: khi nào nên, khi nào không

Tầng 1 nhà phố là tài sản có giá trị nhất trong toàn bộ căn — ai cũng biết điều đó. Nhưng chuyển đổi nó sang mục đích kinh doanh không phải lúc nào cũng là quyết định đúng. Và không ít người đã bỏ ra cả trăm triệu rồi mới nhận ra.

Chị Linh ở Quận 10 liên hệ tôi sau khi đã có 3 báo giá từ 3 đơn vị thi công khác nhau để cải tạo tầng 1 — tổng chi phí dao động 380–450 triệu. Trước khi ký hợp đồng, chị muốn nghe thêm một góc nhìn.

Điều đầu tiên tôi hỏi: "Con đường đó có khách đi bộ không?" Không. "Xe máy dừng được không?" Khó — vỉa hè hẹp, hay bị phạt. "Những người ở xung quanh là ai?" Chủ yếu là gia đình, không có văn phòng hay trường học gần đó.

Đây là loại mặt bằng mà người kinh doanh muốn trả giá thấp — vì traffic thực sự thấp. Giá thuê kỳ vọng của chị là 15–18 triệu/tháng. Nhưng với điều kiện đó, thực tế có thể chỉ 8–10 triệu. Với 400 triệu chi phí cải tạo, thời gian hoàn vốn sẽ kéo dài 4–5 năm.

Phương án tôi đề xuất: giữ nguyên công năng ở, sơn lại, dọn dẹp bố cục, cho một hộ gia đình thuê toàn bộ. Chi phí khoảng 30 triệu. Tiền thuê ổn định 12–14 triệu/tháng. Ít rủi ro hơn, dòng tiền tốt hơn, và không bị mắc kẹt với mặt bằng kinh doanh khó tìm khách.