Tại sao diện tích thông thủy quan trọng hơn diện tích xây dựng

Khi xem nhà, nhiều người tập trung vào diện tích trên giấy tờ. Nhưng thứ thực sự quyết định trải nghiệm sống — và giá trị cho thuê — là diện tích thông thủy: phần diện tích thực sự dùng được sau khi trừ tường, cột, hộp kỹ thuật.

Nhà phố 80m² mặt đất với tường dày 25cm, cầu thang ăn vào giữa nhà, hộp điện to, cột nhô ra — diện tích thực dùng có thể chỉ còn 65–68m². Căn khác cùng 80m² nhưng thiết kế thông minh hơn, tường mỏng hơn, cầu thang cạnh hông — có thể dùng được 72–75m².

Người thuê không trả tiền cho diện tích trên giấy. Họ trả tiền cho không gian họ thực sự dùng được. Và khi không gian đó nhỏ hơn kỳ vọng, họ sẽ mặc cả hoặc chọn chỗ khác.

Khi tư vấn, tôi luôn đề nghị khách hàng đo lại thực tế — không phải để không tin vào số liệu chủ nhà cung cấp, mà để có con số thực làm căn cứ định giá và so sánh.

Một căn nhà phố giá tốt trên giấy nhưng diện tích thực dùng kém đôi khi không còn rẻ khi tính theo giá mỗi mét vuông thực sự có giá trị.