Tòa nhà 6 tầng – Sao Mai, Tân Bình

Mua đứt 20.8 tỷ, cải tạo 2.8 tỷ, vận hành 20 phòng cao cấp

6.5×20m | 6 tầng | 20 phòng

Diện tích / quy mô

Khai thác dài hạn

Thời gian

135 tr/tháng | Yield ~15–25%/năm

Kết quả đạt được

Chia sẻ: Facebook Zalo

Bức tranh toàn cảnh

Tòa nhà 6 tầng, 20 phòng ngay gần sân bay Tân Sơn Nhất. Chủ trước cho thuê nguyên tầng, công suất thấp và không ổn định. Câu hỏi: mô hình nào khai thác đúng tiềm năng khu vực?

Sai mô hình — vấn đề thật sự ở đâu

Tòa nhà 6 tầng, 20 phòng, đường Sao Mai, Tân Bình – cách sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 1.2km. Chủ nhà đang cho thuê nguyên tầng, thu về khoảng 80–85 triệu/tháng. Mô hình sai ở chỗ: khu vực này có nhu cầu thuê phòng riêng cao (nhân viên hàng không, kỹ thuật viên, gia đình nhỏ) sẵn sàng trả 6–7 triệu/phòng – gấp đôi chi phí trên mỗi mét vuông so với thuê nguyên tầng. Chủ nhà bán rẻ tài sản cho một nhóm đối tượng.

Quyết định thay đổi

Mua lại toàn bộ tòa nhà giá 18 tỷ. Đầu tư thêm 2.8 tỷ CAPEX: toàn bộ 20 phòng được nâng cấp hệ thống điện nước riêng biệt, nội thất phòng chuẩn (giường 1.6m, tủ quần áo built-in, điều hòa Daikin, nước nóng), hành lang ốp gạch sạch sẽ, camera an ninh mỗi tầng, thêm khu giặt chung tầng mái. Vận hành theo mô hình tòa nhà dịch vụ – tìm thuê bằng kênh riêng, không qua trung gian.

Kết quả tài chính

Doanh thu ổn định 135 triệu/tháng (trung bình 6.75 triệu/phòng × 20 phòng), công suất lấp đầy 92% sau tháng vận hành thứ 3. Chi phí vận hành hàng tháng (điện nước chung, bảo trì, nhân sự) khoảng 22 triệu. Thu nhập ròng ~113 triệu/tháng, tức 1.36 tỷ/năm. Gross yield trên vốn 20.8 tỷ: ~6.5%/năm. Cộng tăng giá tài sản khu Tân Bình gần sân bay 8–12%/năm → Total Yield 14.5–18.5%/năm. Hoàn vốn dự kiến 5.5–7 năm.

Bài học rút ra

“Nhà đầu tư tài sản lõi không chỉ nhìn dòng tiền đơn thuần – phải tính Total Yield gồm cả tăng giá tài sản. Điều kiện tiên quyết: vị trí có nhu cầu thuê thật, mua đúng giá, vận hành đủ chuyên nghiệp để duy trì lấp đầy 90%+.”

Chia sẻ case này

Facebook Zalo

Tài sản a/c có điểm tương tự?